L’ambito condominiale rappresenta un universo complesso, fatto di diritti, doveri e proprietà, sia individuali che condivise.
Tra questi, i beni comuni rappresentano una categoria peculiare, poiché influenzano la vita quotidiana di ogni condomino e il valore complessivo dell’immobile. Ma quali sono esattamente e come possono essere distinti?
Lo scopriamo insieme in questa guida! Se invece vuoi verificare in modo preciso i dettagli dell’anagrafica condominiale o altri dati catastali puoi utilizzare dei servizi appositi come il portale www.retevisure.it.
Beni comuni censibili: una panoramica
Cominciamo col definire i beni comuni censibili (acronimo BCC). Questi sono sostanzialmente quei beni o parti dell’edificio che hanno la capacità di generare un reddito.
Di conseguenza, sono identificabili in modo specifico all’interno del catasto, e quindi sottoposti a una precisa regolamentazione. Esempi di Bcc includono l’alloggio del portiere, le piscine condominiali, i parcheggi (sia coperti che scoperti) e il lastrico solare.
Tali beni sono importanti perché rappresentano un valore aggiunto all’interno del contesto condominiale. La loro gestione e manutenzione sono quindi di fondamentale importanza, poiché influenzano direttamente la qualità della vita all’interno del condominio e il valore delle singole unità immobiliari.
Beni comuni non censibili: una definizione chiara
Se da un lato i Bcc, ossia i beni comuni censibili, sono beni che possono produrre un reddito, dall’altro i beni comuni non censibili (bcnc) rappresentano quei beni che non hanno questa capacità.
Il subalterno che viene fornito ai beni comuni non censibili permettono l’identificazione corretta di ognuno di questi. L’attribuzione dell’identificativo non è obbligatoria e viene lasciata alla discrezionalità di chi effettua la procedura di accatastamento.
In ogni caso, bisogna attribuire il giusto e medesimo subalterno a tutte quelle porzioni comuni che non sono censibili godute da uno stesso insieme di unità immobiliari anche se queste sono poste su piani non contigui tra di loro.
Tra i principali beni comuni censibili troviamo l’androne, le scale, il locale termico centrale e il locale caldaia.
Tali beni, seppur non direttamente redditizi, sono essenziali per la funzionalità dell’edificio e per la sicurezza e il benessere di chi ci vive.
Senza una manutenzione adeguata delle scale o del locale caldaia, ad esempio, la vita all’interno del condominio potrebbe diventare problematica o addirittura pericolosa.
Differenze principali tra beni censibili e non censibili
La principale distinzione tra questi due tipi di beni può sembrare ovvia, ma merita una riflessione più profonda. La differenza che si trova alla base, dunque, sta nella capacità di generare reddito: mentre i Bcc possono essere inseriti al catasto e sottoposti a tassazione, i bcnc non lo sono.
Tuttavia, entrambi i beni risultano essere essenziali per il buon funzionamento del condominio e influenzano direttamente il valore delle singole unità immobiliari.
Accatastamento e rappresentazione grafica
Un aspetto essenziale nella gestione dei beni comuni è la loro rappresentazione formale. Anche se i bcnc non generano reddito, devono comunque essere chiaramente identificati e rappresentati in termini di planimetria.
Questo processo è reso possibile grazie al software DOCFA, sviluppato dall’Agenzia delle Entrate, che consente una chiara identificazione di tali beni, assicurando che siano correttamente rappresentati e gestiti all’interno della dinamica condominiale.
La questione dell’ipoteca
Uno degli aspetti più delicati riguarda l’ipotecabilità dei beni comuni. Di norma, i bcnc non possono essere ipotecati direttamente. Ma se si ponesse un’ipoteca sull’intero condominio, come si rifletterebbe sui beni comuni?
Questo è un argomento che ha generato numerosi dibattiti e interpretazioni legali; quindi, si consiglia di consultare un legale per riuscire a ottenere una risposta più chiara in merito.
Comprendere a fondo i beni comuni censibili e non censibili è essenziale non solo per i proprietari di unità immobiliari, ma anche per gli amministratori di condominio e per chiunque si occupi della gestione immobiliare.
Sebbene la distinzione possa sembrare semplice, le implicazioni che ne derivano sono complesse e di grande importanza. Attraverso una gestione attenta e informata di tali beni, si può garantire un ambiente condominiale sereno e soprattutto sicuro.
