La casa è il sogno di milioni di italiani, che sono disposti a compiere significativi sacrifici per poter averne una di proprietà. Nella maggior parte dei casi, questo sogno viene coronato accendendo un mutuo, che comporta un impegno pluriennale da dover sostenere nei confronti di un istituto di credito. Quando si contrae un mutuo, la banca – a garanzia della somma prestata – richiede l’iscrizione di un’ipoteca a suo favore sull’immobile.
Essa garantisce l’istituto di credito nel caso in cui il mutuatario non riesca a far fronte ai propri impegni, in quanto può rivalersi sul bene ipotecato per recuperare il capitale prestato. Il momento in cui viene estinto il mutuo, quindi, rappresenta un’autentica boccata di ossigeno per qualunque mutuatario, che vede estinto il proprio debito e non ha più alcun impegno nei confronti della banca.
Cancellazione automatica dell’ipoteca: cos’è e come avviene
Il momento che sancisce, definitivamente, la conclusione di un mutuo, è la cancellazione dell’ipoteca, ovvero – in termini tecnici – quel diritto reale di garanzia che grava su un bene immobile a favore di un creditore. Un diritto che consentirebbe alla banca, qualora il creditore non sia in grado di assolvere i propri impegni, di vendere l’immobile ipotecato per rientrare del proprio credito.
L’ipoteca viene iscritta presso i registri immobiliari e rimane valida fino alla sua cancellazione, che può avvenire nel caso in cui si giunga alla naturale scadenza del mutuo o si proceda all’estinzione anticipata del medesimo. La cancellazione di ipoteca avviene, essenzialmente, in due modalità: con procedura semplificata o tramite atto notarile.
La procedura semplificata, nota anche come “cancellazione automatica”, è presente nel nostro ordinamento dal 2007 grazie alla cosiddetta “Legge Bersani”, che ha agevolato indubbiamente la vita dei mutuatari di tutta Italia. Questa legge prevede che l’ipoteca venga cancellata automaticamente, senza alcun onere aggiuntivo per il contraente e la necessità di intervento di un notaio, nel caso in cui il mutuatario estingua completamente il proprio debito verso l’istituto credito.
All’atto del pagamento dell’ultima rata del mutuo, la banca è obbligata a rilasciare un documento in cui si attesta l’avvenuta estinzione del mutuo. L’istituto di credito, poi, è obbligato a inviare una comunicazione al Conservatore dei Registri Immobiliari entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, notificando l’estinzione del debito e richiedendo la cancellazione dell’ipoteca, che dev’essere eseguita, poi, dal Conservatore dei Registri Immobiliari.
Cancellazione tramite atto notarile: quando è necessaria?
La cancellazione automatica del mutuo è stata introdotta per evitare che il mutuatario debba sostenere ulteriori spese e infinite procedure burocratiche una volta estinto il proprio debito. Un significativo risparmio in termini economici e temporali di cui beneficiano, da quasi quattro lustri a questa parte, i cittadini italiani che sottoscrivono un mutuo.
In alcuni casi, tuttavia, per poter procedere alla cancellazione del mutuo è indispensabile l’intervento di un notaio. La cancellazione tramite atto notarile è necessaria, ad esempio, nel caso in cui sia stata iscritta ipoteca per una finalità differente rispetto al mutuo casa, come nel caso – a titolo esemplificativo – di un prestito aziendale.
Esiste una casistica, tuttavia, che richiede l’intervento di un notaio anche relativamente alla cancellazione di un’ipoteca che grava sul bene immobiliare. Nel caso in cui il mutuo fosse stato estinto in data anteriore all’introduzione della Legge Bersani, potrebbe essere necessario rivolgersi a un notaio per procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
In questa circostanza, il mutuatario deve richiedere l’atto di quietanza dell’avvenuta estinzione del mutuo alla banca e, non appena in suo possesso, consegnarla al notaio; quest’ultimo redige l’atto di cancellazione dell’ipoteca e lo presenta, poi, ai Registri Immobiliari. La cancellazione tramite atto notarile, a differenza di quella automatica, prevede che i costi notarili e di cancellazione siano totalmente a carico del mutuatario.
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