A partire dall’1 gennaio 2026 entrerà in vigore un’importante riforma del catasto, prevista nell’ambito del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Il nuovo sistema normativo si pone l’obiettivo di aggiornare i criteri di rilevazione e valutazione degli immobili, in modo da rendere più trasparente e coerente il sistema catastale del Paese. L’aggiornamento, oltre alla modifica di alcuni aspetti tecnici, introdurrà anche nuove sanzioni per chi non rispetta gli obblighi di accatastamento. Per i proprietari sarà quindi fondamentale essere in regola per evitare conseguenze economiche anche rilevanti.
Cosa cambia con la riforma del catasto
La riforma si sviluppa lungo due direttrici fondamentali: da un lato, la revisione del sistema di rilevazione catastale; dall’altro, il potenziamento dell’integrazione delle informazioni catastali su scala nazionale. L’obiettivo consiste nel costruire un’infrastruttura digitale efficiente, basata su tecnologie moderne come i sistemi informativi geografici e l’intelligenza artificiale.
Tramite queste modifiche, l’Agenzia delle Entrate e i Comuni potranno individuare con maggiore precisione le unità immobiliari non ancora censite o registrate in modo impreciso, i fabbricati che non rispecchiano l’effettivo uso o la categoria catastale corretta e i terreni edificabili erroneamente classificati come agricoli. Inoltre, sarà più semplice individuare gli immobili abusivi, per i quali saranno previste forme di riconoscimento del lavoro di accertamento svolto dai Comuni.
Tutti questi aspetti saranno gestiti in maniera più rapida grazie allo scambio telematico di informazioni tra gli enti pubblici coinvolti, per rafforzare il monitoraggio del patrimonio edilizio esistente.
Per evitare sanzioni e assicurarsi che la propria posizione sia in regola, è utile effettuare periodicamente una verifica da visura catastale. Questo controllo permette di accertare la corrispondenza tra i dati registrati al catasto e la reale configurazione dell’immobile.
Dalla visura è possibile ricavare informazioni fondamentali: identificativi catastali, rendita, categoria, classe, superficie, indirizzo e intestatari. In caso di difformità, come una destinazione d’uso non aggiornata o un’errata suddivisione degli spazi, sarà necessario avviare una procedura di aggiornamento tramite i canali ufficiali.
La verifica è utile per evitare sanzioni e anche in fase di compravendita o ristrutturazione, quando è essenziale presentare una documentazione catastale coerente con lo stato effettivo dell’immobile.
Cambia il calcolo del valore catastale
Uno dei punti introdotti dalla riforma riguarda il metodo con cui sarà determinato il valore catastale. Attualmente, il valore viene calcolato partendo da una rendita spesso obsoleta, che non tiene conto di fattori fondamentali come la posizione, la metratura reale o le condizioni dell’immobile. Con le nuove regole, questi limiti saranno superati. Il valore catastale terrà conto di:
- localizzazione geografica – un immobile nel centro di una metropoli avrà un valore diverso da uno in zona periferica.
- superficie reale – il parametro dei metri quadrati sostituirà quello dei vani, per una rappresentazione più oggettiva.
- adeguamenti periodici – verrà introdotto un meccanismo per aggiornare periodicamente i valori, allineando il tutto al mercato di riferimento.
Per quanto riguarda la tutela dei beni storici, gli immobili riconosciuti di interesse artistico o storico potranno usufruire di riduzioni proporzionate ai costi di manutenzione e ai vincoli esistenti.
Cosa comporta l’obbligo di variazione catastale
Con la nuova impostazione normativa, sarà ancora più importante per i proprietari dichiarare una variazione rilevante che riguardi i propri immobili. Qualsiasi modifica che modifichi la situazione originaria, come un frazionamento, un ampliamento o un cambio di destinazione d’uso, dovrà essere registrata attraverso il DOCFA.
L’adempimento consente al catasto di mantenere un quadro aggiornato e fedele degli immobili esistenti. Dal punto di vista fiscale, inoltre, assicura che le imposte siano commisurate al reale valore e all’utilizzo dell’immobile. Omettere questa comunicazione, al contrario, comporta il rischio concreto di sanzioni.
Le sanzioni previste per chi non effettua l’aggiornamento
Il mancato aggiornamento della posizione catastale può portare a conseguenze rilevanti sul piano economico. L’Agenzia delle Entrate può applicare sanzioni amministrative che variano in base a tre criteri:
- tipo di variazione non comunicata;
- periodo trascorso dalla modifica non dichiarata;
- numero di annualità fiscali interessate.
Nello specifico, quando la mancata variazione produce un vantaggio fiscale per il contribuente, ad esempio perché l’immobile risulta registrato in una categoria meno onerosa, la sanzione può arrivare fino a 8.264 euro. Il minimo previsto è invece di 1.032 euro, anche se non è presente un effettivo vantaggio economico.
