Conformità catastale: una componente essenziale per la validità dell'atto immobiliare

Nel mondo complesso e spesso intricato degli affari immobiliari, ci sono diversi aspetti da prendere in considerazione, tra questi troviamo sicuramente quella relativa sono alla corretta conformità catastale di un immobile. 

La conformità è, infatti, essenziale per stipulare un valido atto di trasferimento immobiliare tra vivi, come ad esempio un atto notarile di compravendita. 

Qualora questa conformità mancasse, la nullità dell’atto sarebbe inevitabile. Inoltre, una tale nullità non decade mai, anche se esistono modi per "sanare" retroattivamente questa mancanza. 

Dunque, prima di acquistare o di vendere casa è molto importante verificare in modo attento la planimetria catastale in atti per riuscire a non trovarsi dinanzi a problematiche future in fase di compravendita oppure nel momento in cui ci si presenta dal notaio. 

La distinzione tra conformità urbanistica e catastale

Fino ad ora, abbiamo parlato della conformità catastale, ma è essenziale distinguere tra conformità urbanistica e catastale. Anche se a volte i due termini vengono erroneamente usati in modo intercambiabile, rappresentano profili diversi.

La conformità urbanistica e lo Stato Legittimo riguardano la corrispondenza tra lo stato costruttivo effettivo e tutti i titoli edilizi rilasciati nel corso della storia dell'edificio, sia come complesso sia come singole unità. 

D'altro canto, la conformità catastale tratta della corrispondenza tra la situazione effettiva dell'unità immobiliare e i dati catastali, oltre alla planimetria dell’immobile di riferimento. 

Definizione di conformità catastale

Al cuore di ogni trasferimento immobiliare c'è la conformità catastale. Si tratta di un rapporto di corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e le informazioni contenute nel Catasto. Ma cosa significa esattamente?

Primo, la conformità catastale oggettiva riguarda la rappresentazione materiale dell’immobile nel contratto rispetto a quella catastale. La legge prescrive che il contratto debba includere, oltre all'identificazione catastale, una dichiarazione di conformità.

Secondo, la conformità catastale soggettiva si riferisce all'identità tra il venditore dell'atto e l'intestatario catastale dell'immobile. Questa conformità garantisce che il notaio identifichi correttamente i titolari catastali e verifichi la loro corrispondenza con i registri immobiliari.

L’importanza della conformità e le conseguenze della sua mancanza

La norma legale è chiara: la conformità catastale, sia oggettiva che soggettiva, è essenziale. Qualsiasi omissione, anche piccola, può comportare la nullità dell’atto notarile di compravendita. Questo perché la legge mira a prevenire l'evasione fiscale e a garantire trasparenza e veridicità nelle transazioni immobiliari.

La giurisprudenza ha ripetutamente confermato l'importanza della conformità catastale. La mancanza di conformità, inoltre, può portare alla responsabilità disciplinare del notaio. 

Ecco perché prima di procedere alla compravendita vengono effettuati in modo al quanto scrupoloso tutti i controlli relativi alla conformità dell’immobile in vendita al catasto. 

Consigli pratici

Prima di avvicinarsi alla vendita o all'acquisto di un immobile, è fondamentale assicurarsi che tutto sia in ordine. Al venditore si consiglia di incaricare un tecnico abilitato per eseguire le necessarie verifiche. Questo passaggio può prevenire problemi che potrebbero sorgere prima, durante o dopo la firma dell’atto notarile di compravendita.

Per effettuare le dovute verifiche è possibile scegliere anche di avvalersi, prima di pagare il tecnico abilitato, di servizi dedicati che permettono di effettuare la visura catastale in modo semplice e veloce direttamente online, senza dover attendere i tempi del tecnico e potendo svolgere le verifiche anche prima di avviare il vero e proprio processo di compravendita di un immobile. 

Certo l’acquisto o la vendita di un immobile può sembrare un processo lineare, ma in realtà ci sono tantissimi aspetti da dover prendere in considerazione e tra questi risulta essenziale la conformità catastale. 

Questa è una componente chiave che richiede attenzione e precisione, e permette di garantire che tutto sia in ordine e che la vendita possa procedere senza intoppi.