ISEE 2026: quale visura catastale serve e perché conta il 31/12/2024

Per ottenere l’ISEE 2026 correttamente calcolato è fondamentale indicare in DSU i dati aggiornati del patrimonio immobiliare del nucleo familiare. Il riferimento non è “l’oggi”, ma una data precisa: 31 dicembre 2024. È questa la fotografia catastale che incide sul valore degli immobili ai fini ISEE 2026, in linea con le regole che collegano l’indicatore ai redditi e patrimoni del secondo anno precedente.

In questo contesto, la scelta della visura catastale per isee 2026 non è un dettaglio formale, ma uno strumento tecnico indispensabile per evitare errori, incongruenze e possibili controlli.

1. Anno di riferimento: perché il 31/12/2024 è decisivo per l’ISEE 2026

L’ISEE 2026 si basa su:

•      Redditi 2024 (certificazioni uniche, modello 730/2025 o Redditi PF relativi all’anno d’imposta 2024).

•      Patrimonio mobiliare e immobiliare al 31/12/2024.

Per gli immobili, la normativa ISEE richiede il valore ai fini IMU degli immobili posseduti alla data del 31 dicembre del secondo anno precedente la presentazione della DSU; per l’ISEE 2026, questo significa appunto 31/12/2024. Le istruzioni DSU e gli aggiornamenti INPS confermano il mantenimento di questo criterio temporale anche dopo le modifiche regolamentari del 2025.

Ne consegue che qualsiasi variazione catastale, acquisto, vendita, donazione o estinzione del mutuo intervenuta dopo il 31/12/2024 non rileva ai fini del valore patrimoniale ISEE 2026 (ma sarà rilevante per gli anni successivi).

2. Perché serve una visura catastale per l’ISEE 2026

La visura catastale è il documento che attesta i dati ufficiali dell’immobile registrati presso il Catasto dell’Agenzia delle Entrate. Per il calcolo dell’ISEE 2026, è utile perché consente di recuperare in modo preciso:

•      intestatari e quote di proprietà;

•      diritti reali (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc.);

•      rendita catastale (per fabbricati);

•      categoria e classe catastale;

•      superficie o dati identificativi (foglio, particella, subalterno);

•      ubicazione esatta dell’immobile.

Sono proprio questi elementi che vengono utilizzati per determinare il valore IMU catastale da indicare in DSU, applicando i coefficienti previsti e tenendo conto di eventuali mutui residui e agevolazioni per l’abitazione principale, secondo la disciplina vigente.

Senza una visura catastale aggiornata, il rischio è:

•      dichiarare rendite errate o superate;

•      dimenticare immobili ancora intestati (es. vecchie quote, seconde case);

•      indicare quote di proprietà non corrette;

•      generare scostamenti rispetto alle banche dati incrociate dall’INPS.

3. Quale visura catastale serve per l’ISEE 2026

Per compilare correttamente l’ISEE 2026, la soluzione più efficace è combinare due tipologie di visura:

a) Visura catastale per soggetto (consigliata)

Da richiedere per ogni componente del nucleo che possiede immobili.
È particolarmente utile perché:

•      elenca tutti gli immobili intestati alla persona sul territorio nazionale (per le province servite dalla banca dati telematica);

•      consente di verificare che nessun immobile venga omesso;

•      offre una base completa per la successiva verifica dei singoli dati.

Questa è la visura ideale per individuare in modo rapido il patrimonio immobiliare riferito al 31/12/2024.

b) Visura catastale per immobile

È consigliabile per i singoli immobili che compaiono nella visura per soggetto, per avere il dettaglio puntuale di:

•      rendita catastale;

•      categoria;

•      diritti e quote;

•      eventuali aggiornamenti (variazioni catastali intervenute entro il 31/12/2024).

Serve cioè a leggere con precisione i dati da riportare in DSU e a calcolare correttamente il valore dell’immobile.

In sintesi: per l’ISEE 2026 occorre una visura catastale aggiornata alla situazione esistente al 31/12/2024, preferibilmente per soggetto (per il controllo complessivo) e, quando necessario, per immobile (per il dato tecnico di dettaglio).

4. Come usare i dati della visura nel calcolo ISEE

Una volta ottenuta la visura:

1.    Verifica gli intestatari: ogni immobile va associato al componente del nucleo che ne è titolare o usufruttuario, con la corretta quota.

2.    Individua la rendita catastale dei fabbricati e gli identificativi dei terreni.

3.    Calcola il valore ai fini IMU applicando i moltiplicatori previsti dalla legge in base alla categoria catastale, partendo dalla rendita rivalutata.

4.    Considera l’eventuale mutuo residuo al 31/12/2024: il capitale residuo può essere portato in diminuzione secondo le regole vigenti.

5.    Distingui l’abitazione principale dalle altre unità immobiliari, applicando le franchigie/pesi previsti dalla normativa ISEE.

L’allineamento tra visura catastale, valori dichiarati in DSU e dati acquisiti in via telematica da INPS e Agenzia delle Entrate riduce il rischio di scostamenti e rettifiche.

5. Errori da evitare

•      Utilizzare visure vecchie, non aggiornate alle variazioni intervenute entro il 31/12/2024.

•      Dichiarare solo l’abitazione principale e dimenticare box, pertinenze o quote residue.

•      Confondere la data di stipula dell’atto con la fotografia patrimoniale al 31/12/2024.

•      Inserire valori “a memoria” senza riscontro documentale.

Un controllo preventivo tramite visura consente di dimostrare la correttezza dei dati in caso di verifica.