Avvertenze per la sottoscrizione di un preliminare se per l'acquisto serve un mutuo

Molto spesso, l'acquisto di un immobile si svolge attraverso un'agenzia immobiliare, la quale si occupa di facilitare l'intero processo, dalla ricerca della proprietà alla stesura del contratto preliminare. Quest'ultimo rappresenta uno degli aspetti cruciali dell'intera operazione, in particolare se l'acquirente necessita di un mutuo per procedere con l'acquisto.

A questo proposito, l'avv. prof. Marco Ticozzi dello Studio Ticozzi Mestre, docente di Diritto Privato presso Università Ca’ Foscari venezia, da noi sentito ci segnala al riguardo come sia frequente un fenomeno che genera costi e danni da decine di migliaia di euro agli acquirenti. Solo nell’ultimo anno ha visto diversi casi in cui l'agenzia che prepara il contratto preliminare, pur essendo a conoscenza della necessità del cliente di ottenere un mutuo per finalizzare l'acquisto, non inserisce nel documento una clausola fondamentale: quella che subordina il rogito all'erogazione del mutuo da parte della banca.

La condizione che subordina il rogito al mutuo: quali conseguenze?

Questa clausola, per la quale il contratto preliminare produrrà effetti solo a condizione che la banca dell’acquirente erogherà il mutuo per il rogito, può fare la differenza.

Se essa è presente e la banca, per un motivo o per un altro, decide di non erogare il mutuo, non si verifica la condizione e il contratto preliminare diventa privo di effetti. Ciò significa che l'acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra o dell'acconto precedentemente versato al venditore.

Al contrario, se la clausola di subordinazione non viene inserita nel contratto preliminare e il compratore non riesce a ottenere il mutuo, si troverà in una situazione di inadempimento, salvo non abbia le risorse per comprare comunque l’immobile. se la banca non eroga il mutuo, il compratore non è in grado di dare esecuzione all’impegno di acquisto che lui stesso ha assunto con il preliminare. In questo caso, l’acquirente perde la caparra, che rimane al venditore.

Il Compenso dell'Agenzia Immobiliare e il Conflitto di Interessi

È importante segnalare che generalmente il compenso dell'agenzia immobiliare è dovuto alla firma del contratto preliminare, essendo questo il momento in cui tra le parti sorge un impegno vincolante.

Questo compenso è dovuto indipendentemente dal fatto che il preliminare venga adempiuto con la firma del rogito: per cui è dovuto anche se poi la banca non eroga il mutuo nell’ipotesi in cui non sia inserita la condizione sospensiva nel contratto.

Se, però, la clausola di subordinazione viene inserita, il compenso dell'agenzia è dovuto solo se si realizza tale condizione, ovvero la banca eroga il mutuo. L’art. 1757 cc indica, infatti, che “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione”.

Questo dettaglio mette in luce un possibile conflitto di interessi da parte dell'agenzia immobiliare, che dovrebbe fare l’interesse del proprio cliente inserendo la clausola che condiziona il contratto all’erogazione del mutuo ma, così facendo, renderebbe meno probabile l’incasso del proprio compenso.

L'Importanza di Prestare Attenzione alle Clausole del Preliminare

In conclusione, alla luce delle differenze giuridiche che derivano dalla presenza di una tale clausola che condiziona il contratto di acquisto dell’immobile, è di vitale importanza prestare attenzione alle clausole inserite nel contratto preliminare, in particolare se si intende procedere all'acquisto di un immobile tramite un mutuo.

L’inserimento di questa piccola clausola, spesso trascurata magri ritenendo che avendo riferito a voce la cosa sia sufficiente, può evitare situazioni spiacevoli, come la perdita della caparra. Nel caso di dubbio sul testo predisposto può quindi essere utile una consulenza esterna da parte di un soggetto che professionalmente si occupa della predisposizione di contratti