Obbligo di planimetria catastale: cosa sapere prima di vendere o acquistare casa

La compravendita di una casa rappresenta uno dei momenti significativi nella vita di chiunque. Oltre alle trattative sul prezzo e alle consuete verifiche urbanistiche, le norme richiedono un accertamento spesso trascurato: la perfetta corrispondenza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato di fatto dell’immobile.

Il notaio, secondo quanto prevede la legge, deve attestare questa conformità all’interno del rogito, pena la nullità della compravendita. Per proteggere venditore e acquirente da futuri contenziosi e da costi inaspettati, è importante comprendere requisiti, controlli e conseguenze di una planimetria difforme.

Il valore legale della planimetria nella compravendita

Quando si presenta una planimetria catastale in atti che riflette fedelmente ambienti, altezze e destinazioni d’uso, il trasferimento di proprietà procede senza ostacoli. L’elaborato grafico conservato presso l’Agenzia delle Entrate costituisce, infatti, il riferimento ufficiale per individuare i dati metrico-descrittivi dell’unità immobiliare.

In base a questa centralità, il notaio, prima di far apporre le firme sul rogito, verifica che la planimetria corrisponda alla realtà tramite la dichiarazione di conformità resa da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). In caso contrario, ovvero nei casi in cui muri, aperture o destinazioni interne siano stati modificati, l’atto non può essere stipulato fino all’aggiornamento dei documenti.

La precisa individuazione dell’immobile, inoltre, tutela le parti da possibili contestazioni sull’identità del bene scambiato. Ne deriva l’obbligo per il proprietario di mantenere costantemente allineata la rappresentazione grafica con lo stato dei luoghi, intervenendo tempestivamente per sanare eventuali difformità.

Conformità catastale e stato di fatto

Il concetto di conformità non riguarda soltanto la parte esterna dell’immobile, ma fa riferimento a ogni elemento essenziale che caratterizza l’unità immobiliare: distribuzione interna, destinazione di ciascun vano, pertinenze, quote altimetriche e dati di superficie.

Se, dopo una ristrutturazione, magari finalizzata a ottenere un open-space o a ricavare un bagno supplementare, non viene aggiornato il disegno in catasto, il bene risulta difforme. Questa situazione espone il venditore a contestazioni e l’acquirente al rischio di vedersi annullare l’acquisto o di dover sostenere successivi oneri di regolarizzazione.

È opportuno distinguere la conformità catastale dalla regolarità urbanistico-edilizia: la prima si fonda sul confronto tra pianta depositata e immobile reale; la seconda, invece, attiene al rispetto delle autorizzazioni comunali. In molte transazioni, entrambi gli aspetti viaggiano in parallelo, ma la legge prevede controlli separati, con conseguenze diverse.

La verifica e l’aggiornamento della planimetria prima del rogito

Il percorso di controllo inizia con l’estrazione telematica della visura storica e della relativa pianta. Il tecnico effettua successivamente un sopralluogo, misurando gli ambienti e annotando le variazioni.

Se emergono difformità, si procede con la redazione di una nuova planimetria e con la relativa pratica di variazione (DOCFA), corredata da dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

L’Agenzia delle Entrate, una volta eseguiti i controlli d’ufficio, attribuisce un nuovo identificativo alla planimetria e rilascia la ricevuta di avvenuta registrazione, documento che dovrà essere consegnato al notaio.

In merito alle tempistiche, il deposito DOCFA viene generalmente evaso nell’arco di qualche giorno lavorativo. È, però, prudente avviare la procedura non appena si decide di mettere in vendita l’immobile, così da evitare rinvii del rogito. Per ciò che concerne i costi, oltre all’onorario del professionista andranno considerati i tributi erariali dovuti per le volture catastali.

Le conseguenze giuridiche della difformità

Nel caso in cui la compravendita venga stipulata con planimetria non conforme, l’atto risulta nullo. Questo implica che la proprietà non si trasferisce e che le somme versate devono essere restituite. Viene dichiarata la nullità e ordinata la restituzione del prezzo, oltre agli eventuali interessi.

Oltre al contenzioso civile, il venditore potrebbe trovarsi esposto a responsabilità penale in presenza di dichiarazioni mendaci rese a pubblico ufficiale. Resta salvo, inoltre, l’eventuale risarcimento dei danni in favore dell’acquirente.