Da Vicenza a Dubai: come un imprenditore veneto seleziona immobili nel mercato più dinamico del Golfo

Un vicentino nel Golfo Persico

Quando si pensa a Dubai, le immagini che vengono in mente sono quelle dei grattacieli, delle isole artificiali, del lusso ostentato. Raramente si pensa a un imprenditore del Nordest italiano che ha deciso di trasferirsi lì non per seguire una moda, ma per costruire un'attività di consulenza immobiliare basata su dati e metodo. Eppure è esattamente quello che ha fatto Riccardo Lucietti, vicentino, classe '83, che nel 2023 ha lasciato il Veneto per stabilirsi negli Emirati Arabi Uniti. Non da turista e non da sognatore, ma da professionista con certificazione RERA, l'ente regolatore del mercato immobiliare di Dubai. Una scelta che oggi, a tre anni di distanza, racconta molto di come sta cambiando il rapporto tra gli italiani e gli investimenti internazionali.

Un mercato che parla numeri, non promesse

Per chi valuta di comprare casa a Dubai, il primo ostacolo non è il budget ma la comprensione del contesto. Il mercato immobiliare degli Emirati è profondamente diverso da quello europeo: zero imposte sul reddito da affitto, proprietà piena (freehold) per gli stranieri in aree designate, e un ecosistema normativo che negli ultimi anni ha fatto passi significativi in termini di trasparenza. Secondo i dati del Dubai Land Department, a gennaio 2026 sono state registrate 15.756 transazioni immobiliari, un record storico mensile. Il dato più interessante, però, è un altro: il 60% di queste operazioni è stato concluso in contanti, senza ricorso al credito bancario.

Questo significa che il mercato di Dubai, a differenza di quanto accadde nel 2009, non poggia su una bolla creditizia. L'esposizione bancaria al settore immobiliare è scesa dal 20% al 14% rispetto alla crisi precedente, mentre i rendimenti da affitto si attestano tra il 7% e il 9% lordo annuo nelle zone a maggiore domanda abitativa. Numeri che attirano un numero crescente di investitori italiani, molti dei quali provenienti proprio dal tessuto imprenditoriale del Nord Italia.

La crisi Iran e l'effetto sul mattone

L'escalation tra Iran, Stati Uniti e Israele scoppiata alla fine di febbraio 2026 ha inevitabilmente sollevato interrogativi sulla sicurezza e sulla tenuta economica della regione. I missili che hanno colpito diverse capitali del Golfo, compresi alcuni obiettivi nei pressi di Dubai, hanno generato comprensibile preoccupazione tra gli investitori internazionali. Ma i dati strutturali raccontano una storia diversa da quella dei titoli allarmistici.

Il sistema di difesa aerea degli Emirati ha intercettato la quasi totalità dei missili, e gli analisti concordano nel ritenere che il mercato immobiliare di Dubai abbia oggi fondamentali incomparabilmente più solidi rispetto alla crisi del 2009. L'assenza di leva finanziaria diffusa, la diversificazione dell'economia emiratina ben oltre il petrolio, e la continua crescita demografica della città sono fattori che rendono improbabile un crollo strutturale. Più realistico, secondo gli osservatori, uno scenario di correzione temporanea che potrebbe creare condizioni favorevoli per chi è pronto a muoversi con strategia.

Il metodo prima dell'immobile

È proprio su questo punto che l'approccio di Lucietti si distingue dalla maggior parte degli operatori del settore. Chi decide di investire a Dubai si trova di fronte a un'offerta sterminata: migliaia di progetti, decine di developer, zone in espansione che promettono rendimenti stellari. Il rischio, per un investitore italiano che non conosce il territorio, è quello di affidarsi a chi ha interesse a vendere il maggior numero possibile di unità, indipendentemente dalla qualità dell'operazione.

Lucietti ha sviluppato un metodo proprietario chiamato "Il Filtro Liquidità & Rendita", un processo di selezione basato su cinque criteri: liquidità dell'immobile (quanto rapidamente si può rivendere), rendimento netto reale (dopo tutte le spese, non il lordo del costruttore), qualità e track record del developer, domanda strutturale della zona, e allineamento con il profilo dell'investitore. Ogni opportunità che non supera tutti e cinque i criteri viene scartata, indipendentemente dall'apparente convenienza. "Non lavoro a catalogo", spiega. "Se un progetto non passa il filtro, non lo propongo. Anche se ci guadagnerei. Perché la mia reputazione vale più di una singola commissione."

L'imprenditore che dice anche no

Un elemento che colpisce nella storia di Lucietti è la sua doppia identità professionale. Oltre all'attività immobiliare a Dubai, gestisce Ideandum, un'azienda di marketing nel settore dentale con sede in Italia. Questa indipendenza economica, sottolinea, è parte integrante del suo posizionamento: non avendo bisogno di chiudere operazioni per sostenere i costi aziendali, può permettersi di consigliare ai clienti di non comprare quando i numeri non reggono.

Un modello che nel mondo della consulenza immobiliare internazionale è tutt'altro che scontato. Il mercato di Dubai è infatti popolato da operatori che lavorano su volumi, spesso con approcci aggressivi e promesse di rendimenti garantiti che raramente corrispondono alla realtà. Lucietti segue pochi clienti all'anno, prevalentemente italiani con un budget che parte da 200.000 euro e un orizzonte temporale di medio-lungo periodo.

Cosa cambia per gli investitori del Nordest

Il profilo dell'investitore italiano a Dubai sta cambiando. Non è più soltanto il grande patrimonio milanese o romano a guardare agli Emirati. Sempre più imprenditori e professionisti del Nordest, abituati a ragionare in termini di rendimento e solidità, stanno valutando Dubai come strumento di diversificazione. Le ragioni sono concrete: un regime fiscale favorevole, un mercato degli affitti con domanda strutturale sostenuta dalla continua crescita demografica della città (la popolazione è passata da 3,5 a oltre 4 milioni di abitanti in pochi anni), e la possibilità di ottenere la Golden Visa con un investimento immobiliare a partire da 2 milioni di AED (circa 500.000 euro).

La crisi in corso, paradossalmente, potrebbe accelerare questo processo. Se i negoziati portano a una de-escalation rapida, come diversi analisti ritengono probabile, i prossimi mesi potrebbero offrire condizioni di acquisto più vantaggiose del normale: developer più flessibili sui piani di pagamento, margini di trattativa più ampi nel mercato secondario, e un generale raffreddamento dei prezzi che negli ultimi due anni avevano raggiunto nuovi massimi.

Prepararsi prima della finestra

La lezione che arriva da questo angolo del Golfo è forse la stessa che ogni imprenditore veneto conosce bene: le migliori operazioni non si fanno nell'euforia e nemmeno nel panico, ma nella preparazione. Chi arriva al momento giusto con l'analisi già fatta, il budget definito e i criteri chiari, ha un vantaggio che nessun ribasso di mercato potrà mai offrire a chi improvvisa. In un mercato dove le opportunità si aprono e si chiudono in settimane, non in mesi, la differenza la fa chi ha fatto i compiti prima.

Nota: le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Ogni operazione immobiliare comporta rischi e richiede una valutazione personalizzata.