Verona, la Variante 70 cambia il quadro delle locazioni turistiche
La città ha ricondotto affitti turistici e B&B alla destinazione turistico-ricettiva: la misura non tocca le attività già legittime, ma orienta le nuove trasformazioni del centro storico.
La Redazione
VERONA – A Verona le locazioni turistiche non sono più soltanto un tema di ospitalità: sono entrate esplicitamente nella pianificazione urbanistica. Il Consiglio comunale ha approvato il 31 luglio la Variante 70 al Piano degli interventi, che riconduce B&B, strutture ricettive complementari e locazioni turistiche alla destinazione d'uso turistico-ricettiva. Non è un blocco generalizzato degli affitti brevi e non cancella le attività già legittimamente avviate; cambia però la cornice con cui il Comune governa le nuove trasformazioni degli immobili, soprattutto nell'area storica riconosciuta dall'Unesco.
La scelta nasce da una crescita misurabile. Nei dati richiamati dal Comune, le locazioni turistiche sono passate da 10 nel 2012 a 3.404 nel 2024; 2.028 erano nel Centro Storico. Sono numeri che fotografano le comunicazioni e le attività censite, non gli annunci pubblicati sulle piattaforme né, da soli, gli appartamenti sottratti alla locazione ordinaria. Ma bastano a spiegare perché il fenomeno sia diventato materia di regole urbanistiche: quando l'offerta ricettiva cresce dentro un tessuto residenziale molto concentrato, la questione riguarda contemporaneamente chi abita, chi investe, chi lavora nell'accoglienza e chi usa ogni giorno strade, negozi e servizi del centro.
L'approfondimento utile, quindi, non è chiedersi se Verona debba avere più o meno turisti. I dati regionali mostrano un territorio turistico che resta rilevante, ma senza una crescita lineare: nei primi otto mesi del 2026 il Sistema turistico locale di Verona ha registrato 3.471.363 presenze, appena 36 in meno rispetto allo stesso periodo del 2025, come ricostruito da Nordest24 nel focus sulle presenze turistiche stabili nei primi otto mesi. La Variante riguarda invece l'offerta e l'uso degli immobili: due piani collegati, ma da non confondere.
Che cosa stabilisce la Variante 70
Il provvedimento approvato dal Consiglio introduce una disciplina omogenea sul territorio comunale per le strutture ricettive complementari. Il punto tecnico decisivo è l'inquadramento nella destinazione turistico-ricettiva, denominata UT4 dal Piano degli interventi, anche delle locazioni turistiche. La distinzione resta importante sotto il profilo dell'attività: secondo la normativa regionale, una locazione turistica non offre servizi alla persona propri di altre formule ricettive. Sul piano urbanistico, però, il Comune considera comparabile il carico generato e applica alla destinazione un carico urbanistico basso.
In parole semplici, l'affitto per finalità turistiche non viene trattato come se fosse sempre e comunque una normale abitazione. Per chi presenta nuovi interventi o nuove trasformazioni, questo significa che la destinazione dell'immobile deve essere letta dentro le regole urbanistiche, non soltanto nella logica contrattuale o nella visibilità su una piattaforma. Il provvedimento non modifica automaticamente ogni porta già aperta ai visitatori: il Comune precisa che le unità nelle quali l'attività di B&B o locazione turistica era già legittimamente in corso alla data dell'adozione non sono toccate dalla nuova disciplina.
La tutela delle situazioni preesistenti è un confine essenziale. Non consente di dire che a Verona siano stati vietati gli affitti brevi, né che tutte le locazioni esistenti debbano convertirsi o chiudere. Allo stesso modo, l'approvazione della Variante non autorizza a prevedere quante nuove aperture saranno respinte, quante case torneranno sul mercato residenziale o quale effetto avrà sui canoni: il Comune non ha pubblicato queste stime e dipenderanno dalle singole pratiche, dalle norme attuative e dall'andamento del mercato.
Perché il centro storico è il punto sensibile
La delibera collega il riordino alla necessità di salvaguardare e incrementare la funzione residenziale del Centro Storico Maggiore, compreso tra le Mura Magistrali e riconosciuto come sito Unesco. Non si tratta soltanto di una formula amministrativa. In un quartiere dove abitazioni, attività di vicinato, strutture ricettive, attrazioni e servizi condividono spazi limitati, la destinazione di un immobile contribuisce a determinare chi frequenta la zona e con quale continuità.
Per un residente la conseguenza concreta non è un beneficio automatico sul prezzo dell'affitto o sulla disponibilità di una casa: quei risultati richiederebbero dati e tempo per essere misurati. La conseguenza immediata è che la città dispone di uno strumento per valutare le nuove trasformazioni in coerenza con la funzione abitativa del centro, invece di considerarle indistintamente come usi residenziali. Per un proprietario o un operatore, la novità è altrettanto concreta: prima di promuovere un immobile come alloggio turistico occorre verificare non solo gli adempimenti regionali e comunali, ma anche la destinazione urbanistica e la legittimità dell'intervento.
Il quadro riguarda anche le residenze universitarie, che la Variante distingue dall'uso turistico-ricettivo proprio perché la loro funzione è legata allo studio. È un dettaglio rilevante in una città dove domanda abitativa, vita universitaria e pressione turistica possono convivere negli stessi quartieri, ma non coincidono. Il quadro dei collegamenti, ricostruito da Nordest24 nell analisi su Aeroporti del Nord Est e aumento dei passeggeri al Catullo, misura l accessibilita ma non la domanda di alloggi turistici. Inserire una residenza per studenti nella stessa categoria di un alloggio per soggiorni brevi avrebbe prodotto una lettura urbanistica imprecisa; il Comune ha scelto di non farlo.
Numeri da leggere con cautela: offerta, flussi e affitti sono cose diverse
La serie 2012-2024 descrive una crescita molto forte delle locazioni censite, ma non dimostra da sola che ogni nuova unità abbia sostituito una casa per residenti. Alcuni immobili possono avere cambiato formula, altri essere stati ristrutturati o messi sul mercato per la prima volta. Per la stessa ragione, non è corretto attribuire a un solo fattore l'andamento dei canoni, la difficoltà di trovare casa o l'apertura e chiusura dei negozi: entrano in gioco redditi, offerta edilizia, studenti, lavoro, prezzi e scelte dei proprietari.
Ciò non rende irrilevante il dato: impone di usarlo bene. Le presenze turistiche misurano i pernottamenti dichiarati dalle strutture, non le persone di passaggio e non gli annunci online. Le anagrafiche delle strutture e delle locazioni seguono poi aggiornamenti diversi. La Regione Veneto spiega che le strutture ricettive classificate registrate in ROSS1000 sono pubblicate in open data con aggiornamento quotidiano, mentre le locazioni turistiche sono rese disponibili con aggiornamento mensile e comprendono i dati pubblici disponibili, incluso il CIN. Per chi confronta numeri o cerca un'attività, questa differenza di tempi conta: un archivio mensile non è una fotografia istantanea del mercato.
Anche il turismo va separato dall'effetto di ogni singolo evento. L'Opera Festival 2026 dell'Arena ha chiuso con 416.600 spettatori, ma un biglietto non equivale a una notte in albergo né prova quale tipo di struttura sia stato scelto. Allo stesso modo, i 3,47 milioni di presenze dello STL nei primi otto mesi non sono il contatore delle persone presenti ogni giorno in centro. Usare indicatori diversi per domande diverse è la condizione per evitare slogan opposti ma ugualmente fragili: il turismo come unica causa di ogni problema, oppure il turismo come attività priva di qualunque impatto urbano.
Che cosa devono verificare proprietari e gestori
La Variante non sostituisce gli obblighi già previsti a livello regionale e nazionale. Chi avvia una locazione turistica in Veneto deve seguire la procedura indicata dalla Regione: comunicazione dell'alloggio, registrazione nella piattaforma ROSS1000 e aggiornamento dei dati richiesti. La pagina regionale sulle locazioni turistiche precisa che, dopo la validazione dell'anagrafica, la procedura assegna il codice identificativo dell'alloggio e che le variazioni e i dati statistici vengono gestiti tramite accesso con identità digitale.
In città va poi valutato il rapporto con le regole locali. Un esempio pratico è la ZTL: il Comune ricorda che le locazioni turistiche, non essendo strutture ricettive classificate, non rientrano nel servizio CityPASS riservato alle categorie individuate dalla disciplina comunale. Non è un particolare marginale per un ospite o un gestore del centro: la possibilità di comunicare una targa e le condizioni di transito non si possono presumere dalla semplice prenotazione di un alloggio. La pagina CityPASS del Comune è il riferimento da controllare prima di promettere accessi o soste.
La sequenza corretta, per chi valuta una nuova attività, è dunque verificare la conformità urbanistica dell'immobile, l'inquadramento dell'uso, gli adempimenti regionali e le regole specifiche di mobilità o tributi. Nessuno di questi passaggi può essere sostituito da una piattaforma di prenotazione o da un annuncio. Per chi cerca casa o vive nei quartieri interessati, il dato utile da seguire nei prossimi mesi sarà invece quello delle pratiche e dell'offerta censita, non una previsione sull'effetto della Variante formulata prima che gli atti producano risultati osservabili.
Una città turistica che sceglie di pianificare
La Variante 70 non risolve da sola il problema dell'abitare né definisce un modello economico per Verona. È però un cambio di impostazione verificabile: la città mette sullo stesso tavolo pianificazione, residenzialità e ospitalità, riconoscendo che l'uso turistico degli immobili produce effetti urbani da governare. La misura arriva mentre i flussi ricettivi dello STL tengono sui livelli dell'anno precedente e mentre la programmazione culturale continua ad avere una capacità di richiamo nazionale e internazionale.
Per residenti e imprese la domanda da porre non è se il centro debba restare fermo o trasformarsi interamente per i visitatori. È come mantenere una città utilizzabile da chi vi abita, lavora e studia senza negare un settore che genera lavoro e servizi. Le risposte richiederanno dati aggiornati, controlli sulle pratiche e un confronto pubblico sui risultati. Oggi, intanto, il fatto certo è questo: a Verona una nuova locazione turistica non è più una scelta da leggere soltanto come affitto; entra a pieno titolo nelle regole con cui la città decide che cosa può diventare un immobile.
