Tutto quello che devi sapere sulla visura catastale: guida pratica per proprietari e professionisti

Chi sta per comprare casa o deve affittare un locale commerciale sa bene quanto sia cruciale avere sotto mano tutta la documentazione necessaria. Tra le carte più importanti c'è sicuramente la visura catastale, quel documento che racchiude l'identità fiscale e tecnica di ogni immobile presente sul territorio italiano.

Un documento, mille informazioni

Immaginate la visura catastale come la carta d'identità del vostro immobile. Rilasciata dall'Agenzia delle Entrate, questa certificazione raccoglie in poche pagine tutto ciò che serve sapere su un fabbricato o un appezzamento di terreno. Non si tratta solo di numeri e codici: dentro c'è la storia amministrativa dell'immobile, chi ne è stato proprietario, quali modifiche ha subito nel tempo.

Ma quali informazioni troviamo esattamente?

Innanzitutto i dati che identificano l'immobile nel registro catastale come foglio e mappale, accompagnati dalla rendita catastale, utile per il calcolo delle dei tributi, come ad esempio l’IMU. Poi ci sono le generalità complete di chi risulta proprietario , che sia una persona fisica o una persona giuridica, insieme alle quote di possesso.

Quando diventa indispensabile averla

Se state pensando di mettere in vendita casa o di affittare quel piccolo appartamento ereditato dai nonni, la visura catastale diventa il vostro primo alleato. Ma il suo utilizzo va ben oltre le compravendite. Dovete ristrutturare il bagno? Volete costruire una veranda? State progettando di unire due appartamenti? In tutti questi casi, il geometra o l'architetto vi chiederanno questo documento come punto di partenza per qualsiasi pratica edilizia.

C'è poi l'aspetto fiscale che non va sottovalutato. La rendita catastale che trovate nella visura è la base di calcolo per l'IMU e altre imposte.

Guardare al passato per capire il presente: la visura storica

Mentre la visura ordinaria fotografa la situazione attuale, esiste una versione "allargata" che racconta l'intera vita dell'immobile: la visura storica. Pensatela come l'album di famiglia della vostra casa. Ogni passaggio di proprietà, ogni modifica strutturale, ogni cambio di destinazione d'uso viene registrato e conservato.

Perché dovrebbe interessarvi? Mettiamo che stiate per acquistare un appartamento. La visura storica vi permette di scoprire se ci sono state compravendite sospette, modifiche non dichiarate o irregolarità che potrebbero creare problemi in futuro. Gli avvocati e i notai la considerano uno strumento fondamentale durante la fase di verifica pre-contrattuale, quella che gli addetti ai lavori chiamano "due diligence".

Come procurarsi il documento: tre strade possibili

Ottenere una visura catastale oggi è più semplice di quanto si possa pensare. La strada tradizionale resta quella di presentarsi agli sportelli dell'Agenzia delle Entrate. Portate con voi i dati dell'immobile o il vostro codice fiscale se cercate tutti i beni a voi intestati.

Per chi preferisce evitare code e spostamenti, il portale online dell'Agenzia delle Entrate mette a disposizione un servizio telematico. Serve registrarsi con le credenziali Entratel - la stessa piattaforma usata per altri servizi fiscali

Oppure è possibile utilizzare portali specializzati, come Trovavisure , che consentono di richiedere la visura catastale direttamente online. In pochi minuti il documento arriva via email, con la possibilità di ricevere anche assistenza dedicata in caso di dubbi o chiarimenti

Perché non sottovalutare questo documento

In un mercato immobiliare sempre più complesso e regolamentato, la visura catastale rappresenta il punto di partenza per qualsiasi operazione. Che siate proprietari alle prese con una vendita, inquilini curiosi di conoscere meglio l'immobile che abitate, o professionisti del settore, questo documento rimane uno strumento imprescindibile per muoversi con sicurezza nel mondo del mattone.