Il decoro architettonico è un tema caldo quando si tratta di intervenire sulle facciate degli edifici, perché a volte è difficile orientarsi nella burocrazia per capire quali interventi siano effettivamente ammessi e quali no. Il codice civile indica in maniera chiara la regola per cui non è ammessa l’alterazione del decoro architettonico di un condominio, indipendentemente dal fatto che si tratti di opere svolte su parti comuni oppure interventi svolti su parti private. Il problema è che in molti casi la valutazione dell’eventuale violazione del decoro architettonico prevede un certo margine di soggettività: come si fa, allora, ad avere la sicurezza di effettuare interventi rispettosi delle normative?
Cosa definisce il decoro architettonico
Il decoro architettonico è l’insieme degli elementi che caratterizzano l’estetica di un edificio (Cass.Civ. n. 851/2007), non soltanto nel suo aspetto esterno, ma anche per quanto riguarda componenti interni come scale, pianerottoli e tutto ciò che concorre a conferire al fabbricato una propria fisionomia. La lesione del decoro architettonico, dunque, avviene quando si apporta un danno all’estetica dello stabile, danno che è considerato tale nel momento in cui si traduce in “un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286)”.
In quali casi si garantisce la tutela
Non è necessario che l’edificio possieda un particolare pregio artistico perché si debba garantire la tutela del decoro architettonico. La sentenza n. 12644 del 10/05/2023 della Cassazione Civile, infatti, chiarisce:
“Ora, perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato (…) non occorre neppure che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.”
L’unico caso in cui la tutela non viene garantita, dunque, è quando il fabbricato versa in uno stato di grave degrado.
Chi stabilisce la violazione del decoro?
L’unico soggetto legittimato a stabilire se vi sia stata o meno una violazione del decoro architettonico è il Giudice. Questo perché si tratta di un concetto che ha molto poco di oggettivo, dunque la valutazione va svolta caso per caso.
Decoro architettonico e condominio
La modifica del decoro architettonico di un fabbricato si può effettuare soltanto a seguito di un accordo unanime di tutti i condòmini. Inoltre, la violazione può essere perpetrata da comportamenti collettivi o individuali, può essere infatti responsabilità sia dell’assemblea che del singolo condòmino. Per questa ragione, sarebbe sempre doveroso che il regolamento condominiale contrattuale precisi i comportamenti da considerarsi vietati, con indicazione esplicita degli interventi vietati al fine di mantenere il decoro architettonico. All’interno di un regolamento condominiale contrattuale, coesistono clausole regolamentari e clausole negoziali: le prime si possono modificare a maggioranza, le seconde solo all’unanimità. Le clausole che riguardano l’organizzazione dei servizi condominiali hanno in genere natura regolamentare, mentre hanno natura negoziale le disposizioni che incidono sull’utilizzo di parti di proprietà esclusiva (esempio: la possibilità di adibire il proprio appartamento a studio professionale). Facciamo alcuni esempi.
Facciata condominiale
La modifica del colore di una facciata condominiale non rappresenta di per sé un’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. Perché sia considerata tale, infatti, c’è bisogno che l’alterazione sia di un’entità tale da cagionare un pregiudizio economico concretamente valutabile.
Inferriate
Il caso delle inferriate è particolare, perché la tutela del decoro architettonico deve anche tenere conto dei diritti dei condòmini alla sicurezza. Anche in questo caso è valido il criterio per cui l’eventuale violazione del decoro deve comportare un pregiudizio suscettibile di valutazione economica. Molto dipende, quindi, dalla scelta del tipo di grate, che sebbene provochino un leggero mutamento estetico, in linea di massima questo è considerato trascurabile rispetto all’evidente utilità a tutti i condòmini derivante dall’installazione di dispositivi di sicurezza.
Canna fumaria
L’installazione di una canna fumaria al servizio di un’attività commerciale richiede il rispetto delle regole contenute nell’art. 1102 cod.civ., dunque si applica il divieto di compromettere il decoro architettonico del palazzo. Il condòmino può eseguire l’appoggio di una canna fumaria al muro comune del fabbricato a proprie spese, ma vale la regola per la quale non deve impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso e non deve alterare il decoro architettonico. Saranno oggetto di valutazione, dunque, le dimensioni della tubatura, il tipo di rivestimento e tutti gli elementi che possono influire sull’estetica del fabbricato.
Frangivista
I pannelli frangivista, così come le tende da sole e altre opere utilizzate per schermare i balconi, potrebbero costituire una violazione del decoro architettonico dell’edificio, qualora si ponessero in evidente contrasto con l’estetica dell’edificio. Per evitare ogni contestazione bisognerebbe procedere con l’installazione di un’opera precaria, che può essere facilmente rimossa, come le tende da sole. Nel caso di opere più impegnative, come frangisole in alluminio per esterni che impattano in misura maggiore sull’estetica degli edifici, bisogna fare riferimento al regolamento condominiale e, anche se non ci sono divieti espliciti, richiedere il permesso a tutti i condòmini prima di procedere all’installazione.
