Palazzi d’epoca o nuove costruzioni: chi mantiene di più il valore a Trieste?

Trieste è una città che sembra avere una doppia anima immobiliare. Da un lato, abbiamo i prestigiosi palazzi ottocenteschi in stile neoclassico e liberty che dominano il Borgo Teresiano e il Borgo Giuseppino. Dall’altro, troviamo i nuovi cantieri che stanno completando aree urbane periferiche o di rigenerazione. Per chi desidera acquistare o investire, la domanda è sempre la stessa: quale immobile mantiene meglio il valore nel tempo, il palazzo storico o la nuova costruzione?

Per chi vuole investire in modo consapevole, la strategia migliore è, valutare differenze tra storico e nuova costruzione, prendendo in considerazione gli immobili attualmente in vendita sul mercato triestino. Una volta preso il “polso” del mercato, si può poi procedere ad analizzare questi due mondi, con uno sguardo tecnico, architettonico ed economico, per fornire una guida a chi intende vendere un immobile nel capoluogo.

Punti di forza e debolezza nei contesti storici cittadini

I palazzi d’epoca del centro di Trieste hanno un fascino che difficilmente può essere replicato dalle nuove costruzioni. Facciate in pietra, cornici scolpite, ampissime altezze interne e scalinate monumentali: sono questi i tratti distintivi degli immobili dei quartieri più chic e più storici della città.

I punti di forza

●     Posizione centrale: la vicinanza a piazza Unità, al mare e ai servizi più importanti sono sicuramente elementi di valore aggiunto che il venditore deve tenere a mente e che una buona agenzia immobiliare saprà valorizzare;

●     valore storico e architettonico: si tratta di elementi che conferiscono prestigio e unicità all’immobile, assicurandosi l’interesse delle persone più raffinate o con i budget più importanti;

●     materiali preziosi: facciate in pietra, serramenti d’epoca, marmi, stucchi e decorazioni originali sono in grado di attirare acquirenti che dalla propria casa cercano anzitutto charme e fascino;

●     ampiezza degli spazi: soffitti alti oltre 3 metri e stanze ampie oggi sono sempre più rari, e averli nella casa che si desidera vendere significa quasi immediatamente essere notati.

I punti deboli

●     Ascensori inseriti ex-post: molti palazzi non erano progettati per contenere un ascensore interno. L’inserimento successivo comporta generalmente compromessi estetici o una importante riduzione degli spazi condominiali comuni;

●     isolamento acustico e termico: i muri spessi proteggono dal freddo, ma i serramenti e i solai spesso non garantiscono gli standard conferiti da nuove costruzioni, cappotti isolanti e serramenti di ultima generazione;

●     adeguamento sismico: il patrimonio storico di Trieste non sempre risponde ai criteri antisismici attuali, e tanto il venditore quanto l’acquirente devono essere consapevoli di questa peculiarità dell’immobile;

●     autorimesse: assenti per natura stessa degli immobili d’epoca. Gli appartamenti storici difficilmente offrono box auto di proprietà, e questa mancanza rappresenta un fattore critico per molti acquirenti.

Chi compra in centro storico spesso lo fa per il fascino dell’immobile, accettando compromessi sulla funzionalità e sulla praticità. Tuttavia, il valore di immobili come questi tende a rimanere stabile nel tempo perché la posizione centrale è un bene scarso e sempre richiesto.

L’offerta del nuovo

Le nuove costruzioni a Trieste, spesso sorte nelle aree di completamento urbano, offrono ciò che manca agli edifici storici: comfort, tecnologia e standard normativi aggiornati.

I punti di forza

●     Box e posti auto: quasi tutte le nuove costruzioni prevedono autorimesse private, un plus decisivo per il mercato attuale che può attirare l’attenzione di chi non ha intenzione di rinunciare all’auto, o chi sceglie quartieri più periferici.

●     Impianti moderni: elettrico, idraulico e riscaldamento sono progettati secondo le normative vigenti, riducendo i rischi di costi imprevisti dovuti a certificazioni, manutenzioni o sostituzioni (da tenere sempre in conto con immobili vecchi).

●     Efficienza energetica: grazie a cappotti termici, serramenti contemporanei, pannelli solari, i consumi di una casa moderna si riducono sensibilmente. Un aspetto oggi ancora più cruciale, visto che la certificazione energetica 2025 porta nuovi obblighi e incentivi per i proprietari che adattano i propri immobili agli standard più recenti.

●     Sicurezza antisismica: i nuovi cantieri rispettano le normative più aggiornate, offrendo un sicuro vantaggio rispetto al patrimonio immobiliare del centro storico.

●     Comfort abitativo: isolamento acustico superiore, domotica e spazi progettati secondo le esigenze moderne conferiscono alle case più recenti una grande funzionalità, anche a discapito del valore artistico o architettonico.

I punti deboli

●     Posizione: spesso questi immobili non sorgono non in pieno centro, ma in aree di rigenerazione urbana o periferiche.

●     Carattere architettonico: difficilmente le nuove costruzioni riescono a competere con il fascino di un palazzo storico in pietra dagli scaloni interni in marmo.

●     Andamento del mercato: in alcune zone periferiche, i valori possono fluttuare maggiormente rispetto agli immobili centrali.

Per chi vuole un’abitazione funzionale, efficiente e con basse spese di gestione, il nuovo è spesso la scelta ideale. Tuttavia, la rivalutazione futura dipenderà molto dalla qualità del contesto urbanistico.

Due casi reali con esiti di tenuta del valore

Per comprendere meglio come storico e nuovo rispondano al mercato triestino, analizziamo piccoli case study.

Caso 1 – Un appartamento nel Borgo Teresiano

Un trilocale di 120 mq al terzo piano di un palazzo ottocentesco in via Roma, con ascensore installato negli anni ’70 e facciata in pietra ristrutturata di recente. Prezzo di acquisto nel 2010: 300.000 €. Rivenduto nel 2024 a 340.000 €, praticamente solo grazie alla ristrutturazione della facciata.

Analisi: il valore è cresciuto, seppur moderatamente, grazie alla posizione centrale e al prestigio architettonico. L’assenza di box auto è stata mitigata dalla vicinanza a garage a pagamento. La facciata restaurata e l’ascensore, pur datato, hanno reso l’immobile decisamente competitivo.

Caso 2 – Un nuovo complesso in area periferica riqualificata

Un quadrilocale di 110 mq acquistato nel 2017 in una palazzina di nuova costruzione in zona Campi Elisi, con box doppio, classe energetica A e impianti domotici. Prezzo di acquisto: 270.000 €. Rivenduto nel 2024 a 310.000 €.

Analisi: l’immobile ha guadagnato valore grazie all’efficienza energetica e ai servizi moderni. Tuttavia, la posizione periferica ha limitato la rivalutazione, che rimane comunque positiva. L’acquirente ha apprezzato il box e le basse spese di riscaldamento dovute alla ottima classe energetica.

Conclusione

La domanda iniziale – chi mantiene meglio il valore a Trieste, il palazzo d’epoca o la nuova costruzione? – non ha una risposta unica.

●     Gli immobili storici centrali mantengono il loro pregio perché inseriti in un contesto unico, irreplicabile. Pur con limiti funzionali (assenza di box e di adeguamenti anti-sismici, ascensori ex-post), la posizione e il fascino architettonico fanno da garanzia di stabilità.

●     Le nuove costruzioni offrono comfort, risparmio energetico e sicurezza, aspetti sempre più apprezzati dai compratori, soprattutto giovani famiglie. La loro rivalutazione dipende però dal contesto urbano in cui sorgono.

La strategia migliore per la vendita è quindi, come sempre, la valutazione iniziale corretta, anche tenendo conto dell’andamento del mercato immobiliare negli ultimi anni.

Trieste conferma la sua peculiarità: una città dove convivono eleganza storica e innovazione edilizia, e dove ogni scelta immobiliare deve essere ponderata con cura.